주택담보대출 LTV DTI DSR 개념 정리하기

주택담보대출 LTV DTI DSR 개념 정리하기

 우리가 살아가는데 꼭 필요한 집, 내집마련을 목표로 열심히 목돈도 마련하고, 재테크 하며 지내고 있습니다. 현재 주택가격이 많이 올랐기 때문에 100% 현금으로 구매하는 것은 부자가 아닌 이상 거의 불가능하다고 보여집니다. 그래서 우리 수중에 당장 없는 돈을 위해 은행에서 일부 자금을 대출 받게 됩니다. 

 

  첫 대출을 준비하는 동안 LTV나 DTI 라는 단어들을 많이 보게 되는데, 이 생소한 단어들로 대출에 대한 반감마저 드는게 아닌가 생각 됩니다. 

 

  주택담보대출에서 빼놓고 말할 수 없는 LTV, DTI, DSR 개념에 대해 확실히 잡고 있다면 대출을 준비하는데 있어서 도움이 될것입니다. 오늘은 주택담보대출 LTV, DTI, DSR 개념을 정리해 보도록 하겠습니다. 

✔ 주택담보대출에서 이 제도를 운영하는 이유

  쉽게, 아무나 대출을 해주지 않겠다는 이유입니다. 만약에 3억짜리 집을 산다고 가정할때 대출이 90%까지 나오게 되면 현금으로 3천만원만 가지고 있더라도 주택구입이 쉬워집니다.

 

  이렇게 되면 투기세력이 쉽게 만들어 질 가능성이 있기 때문입니다. 하지만 실질적으로 대출받으려는 사람들에게도 적용이 되는 부분이기 때문에 부작용이 동반됩니다. 이 부작용을 해결하기 위해 정부에서는 '차별정책'으로 진행되고 있습니다. 

 

다주택자에게 낮은 LTV와 DTI를 적용하고, 무주택자에게는 높은 LTV비율을 적용하는 것이 예라고 볼 수 있겠습니다. 

 

✔ LTV (Loan To Value)

LTV비율 = 대출취금가능금액 / 주택담보가치 * 100

  주택담보대출가치 비율로 내가 구매하고자 하는 주택 가격에 몇프로까지 대출을 받을 수 있는지를 인정해 주는 부분입니다. 만약 LTV가 60%라면 집 값의 60%까지 대출이 가능하다는 것입니다.(집 값이 10억이라면 6억 까지 대출이 나옴) 대출을 많이 받기 위해서 LTV가 높은 것이 좋습니다.

 LTV 수치는 해당 주택이 소재하고 있는 지역이 투기과열지고, 조정대상지역 등 각종 공법상 제한의 사항이 다르기 때문에 LTV는 해당 부동산의 소재지역을 기준으로 확인해야 합니다.

	조정대상지역	투기과열지역
우대조건	무주택세대주
소득기준금액	연소득 부부합산 기준 9천만원 이하 생애최초내집마련 1억 원 미만
주택 기준 가격	8억 원 이하 주택	9억 원 이하 주택
우대수준	최대 4억 원 한도
LTV우대	~5억 원 : 70% 5~8억 원 : 60%	~6억 원 : 60% 6~9억 원 : 50%
DTI	60%	60%
DSR	은행권 40% 비은행권 60%

▲ 투기과열지구와 조정대상 지역의 무주택세대주들을 대상으로 소득기준과 주택기준, 우대수준, LTV/DTI부분이 완화하였다. 

 

✔ DTI (Debt To Income)

DTI비율 = 연간 대출상환액 / 연간 소득 * 100

  총부채 상환비율로 내가 갚아야 하는 원금과 이자의 합이 연 최대 소득(본인의 연소득)에서 차지하는 비중을 의미합니다. 

 자신의 연봉이 5천만원이고 DTI가 50%라면 매년 갚아야 하는 최대 대출금이 2500만원까지라는 것입니다. 즉, 소득이 적으면 대출가능금액이 줄고 소득이 많으면 대출가능금액이 커지는 것입니다.

 

이때 기존에 주택담보대출을 받은 적이 있다면 DTI 계산에서 활용되는 원리금 합계에 합산하여 계산됩니다. 

- DIT 계산기 

http://ssoseyo.com/

금융계산기

http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/dti

부동산계산기

 

✔ DSR (Debt Service Ratio)

DSR 비율 = 연간 대출상환액 / 연간소득 * 100

 총부채 원리금 상환비율로 DTI와 같아 보이지만 금융기관에 갚아야 하는 모든 원리금을 합산하여 소득과 비율을 나타낸 것입니다.

 

  자신의 연봉이 5천만원이고 DTI가 50%(2500만원)라고 가정하며, 기존에 대출받은 개인신용대출+학자금+ 자동차할부의 대출이 연간 1000만원씩 상환중이라고 한다면, 신규로 대출받아서 갚아야하는 원리금은 최대 1500만원까지만 가능합니다. 

  DTI는 주택관련 대출 원리금만 포함되나 DSR의 경우 주택과 관련없는 각종 대출도 다 포함된다고 보면 됩니다. 

✔ 주택담보대출

  주택을 담보로 대출을 받는 제도로 미리 매수자와 이야기되어 명의가 이전됨을 확인받고, 등기부에 담보권을 설정함으로써 집을 인정받아 주택 담보로 대출을 할 수가 있는 것입니다.

 

  주택의 가격에 따라 은행에서 대출 가능 금액을 알 수 있습니다. 아파트의 경우 KB시세로 주택담보대출의 규모를 확인합니다. 상가 또는 다세대/빌라인 경우에는 감정평가금액을 활용합니다.

 

  아파트의 경우에는 KB시세에 따르기 때문에 바로 확인이 가능하고, 상가 또는 다세대/빌라라면 감정평가기간을 거쳐 최종 규모를 확인할 수 있습니다. 

 

  개념정리만 하더라도 굉장히 많은 걸 알수 있었습니다. 내집마련을 준비하는데 손에 들고 있는 큰 목돈이 없다면 대출등으로 그 부분을 채울 수 있으니 활용하여 내집마련에 한걸음 나아갈 수 있기를 바랍니다.

 

  저도 현재 열심히 공부중이예요~ ㅎㅎ 청약 당첨되는 그날까지  힘내자구요~ 

 

▶ 함께보면 좋은 글

2021.07.23 - [재테크] - 청년 희망두배 청년통장 자격및 신청방법 알아보기

청년 희망두배 청년통장 자격및 신청방법 알아보기

2021.07.21 - [재테크] - 2021 청년희망적금 신청방법 조건

2021 청년희망적금 신청방법 조건