계약갱신청구권 거부 및 행사방법 확인하기_임대차 3법

계약갱신청구권 거부 및 행사방법 확인하기_임대차 3법

 

  요며칠 임대차 3법에 대해 공유하고 있습니다. 부동산을 공부하다 보면 법률도 바뀌고, 규제들이 생기는 일이 비일비재 합니다.

 

  이제 막 부동산 공부를 시작하고 있다면 알고 있으면 좋은 임대차 3법에 대해 알아보고, 개념을 이해하고 있으면 분명 도움을 받는 날이 올 것이라고 생각합니다.

 

  오늘은 임대차 3법 ( 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제) 중 계약갱신청구권에 대해 알아보고자 합니다. 

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✔ 계약갱신청구권이란

  월세/전세로 계약하여 거주 후 계약기간이 종료되기 전 임차인이 임대인을 상대로 만기 6개월 전~ 2개월 전 사이의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 말하며, 임대인은 정당한 사유없이 거절할 수 없는 제도입니다. ( 2020년 7월 신설. 주택임대차보호법 제 6조의 3)

 

 또한 계약갱신청구권은 1회에 한하여 최대 2년까지 행사할 수 있습니다. 

  이미 현재 살고있는 주택에서 여러번의 합의가 이루어져 계약 갱신이 이루어 졌거나 묵시적갱신으로 계약이 연장되어도 세입자는 2020년 7월 31일 이후에 계약갱신청구권을 활용할 수 있습니다. 

 

※ 묵시적 갱신 : 계약기간 만료 2개월 전에 계약의 갱신 또는 거절의 의사를 통보하지 않을 경우 계약기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 연장이 되는 것으로 간주하는 것 

 

  특별한 경우를 제외하고 보통은 4년의 임대 기간이 보장되며 임대인의 경우 특별한 사유가 없는 한 첫 계약으로 4년까지 임차를 해줘야 하는 상황이 발생하게 됩니다. 

✔ 계약갱신

1. 임대인과 임차인이 합의하여 갱신

2. 묵시적 갱신

3. 계약갱신청구권을 임차인이 일방적으로 행사하는 경우

✔ 계약갱신청구권 거부

  임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거부할 경우, 기간연장은 더이상 안된다는 것입니다. 임대인의 경우 임차인의 계약갱신 요구에 대해 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없지만 주택임대차보호법에서 몇가지 정당한 사유에 해당될 경우 거부를 할 수 있습니다. 

 

1. 임대인 ( 임대인의 직계존속, 직계비속을 포함: 부모와 자녀)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 

2. 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우 (연속해서 2달 연체인 경우가 아니고, 임대차 기간 내 2회만 되더라도 가능)

3. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

4. 서로 합의하여 임대인이 임차인이에게 상당한 보상을 제공한 경우

5. 임차인이 임대인의 동의없이 주택의 전부 또는 일부를 전대(다른사람에게 빌려준)한 경우 

6. 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

7. 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

8. 임대인이 아래 항목의 사유로 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

- 임대차계약 체결당시 공사 시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고, 그 계획에 따르는 경우 

- 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실 되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

9. 그 밖의 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려움 중대한 사유가 있는 경우 

 

※ 임대인이 실거주하겠다고 계약 갱신을 거절했는데 임차인이 이사 후 실제로 임대인이 실거주를 하지 않고 정당한 사유 없이 제 3자에게 목적 주택을 임대한 경우 기존의 임차인은 임대인에 대해 손해배상책임을 물을 수 있습니다. 

✔ 계약갱신청구권 행사방법

  임대인의 경우 9가지의 거부할 수 있는 이유 중 해당하는 것이 없다고 하면 임대료를 5% 이내로 증액을 하거나 임대료 증액없이 연장하는 것 외에는 임차인의 연장 권리를 거부할 수 없습니다.

 

  임차인과 임대인 모두 아무런 의사표시 없이 계약이 연장되어 4년을 지냈다 하더라도 1회에 한 해 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 

 

  오늘은 계약갱신청구권에 대해 알아봤습니다.

  대부분의 거절 사유들은 임차인이 조금만 신경쓴다면 해결할 수 있는 부분이므로 계약갱신청구권에 대해 잘 알고 청구권을 행사하여 집을 알아보는 비용이나 이사비용을 아낄 수 있기를 바랍니다.

 

  또한 임대인의 경우에는 거부사유를 확인하고 만약 실제로 목적 건물에 실거주 하고자 한다면 거부 할 수 있다고 합니다. 자세한 사항은 http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95084237를 통해 확인 부탁드립니다. 

(국토교통부 홈페이지 출처)

 

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